Vývoj hypoték v roce 2022

Už v polovině letošního roku Česká národní banka (ČNB) varovala, že úvěrová aktivita přinejmenším některých českých bank je na hranici únosnosti. Nebylo by proto žádným překvapením, pokud by jednání bankovní rady ČNB na téma finanční stability (koná se tento čtvrtek) vedlo ke zpřísnění nástrojů ČNB – konkrétně zejména ke znovuzavedení loni na jaře zrušených limitů pro poskytování hypoték (DTI, DSTI) a snížení limitu, který byl loni uvolněn (LTV). Od letoška se tento postup může dokonce opřít o výslovný zákonný mandát. Není bez zajímavosti si loňské rozhodnutí ČNB připomenout trochu blíž. Uvolněním limitů tehdy centrální banka mě a mnohé další pozorovatele notně zaskočila. Na počátku koronakrize se totiž všeobecně očekávalo zhoršení příjmů domácností. ČNB by se ale mohla bát, že banky ve svých kreditních modelech zachytí očekávání horší příjmové situace domácností až s určitým zpožděním (třeba v rámci boje o tržní podíly). Domácnosti by se bankám tudíž jevily jako méně rizikové, a úvěrování by bylo nezdravě rychlé.

Taková reakce by se odborně označila jako proticyklická: banky by půjčovaly víc, než by odpovídalo aktuálním skutečným rizikům, a tím by zmírňovaly krizi (ovšem za cenu růstu rizik pro svou vlastní budoucí stabilitu). V takovém scénáři by z hlediska finanční stability bylo na místě, aby ČNB – v obavě o stabilitu bankovního sektoru – loni na jaře limity neměnila, nebo je dokonce zpřísnila.

ČNB ale šla opačným směrem. Signalizovala tím, že se u bank obává procyklického chování: že banky začnou zájemce o úvěr posuzovat přehnaně přísně, což v kombinaci s existujícími limity povede k razantnímu přiškrcení úvěrů, čímž se krize ještě prohloubí. ČNB tak loni nepřímo popsala český bankovní sektor jako extrémně opatrný. Ve čtvrtek se ale nejspíš dozvíme, že regulátor předpokládá tuto opatrnost jen v období krize, zatímco v boomu se u bank obává spíš nezdravého optimismu. A ten je třeba krotit právě tím, že se zmíněné limity zase zpřísní. Zdroj: https://www.penize.cz/hypoteky/430381-cnb-priskrti-hypoteky-ceka-analytik

Tisíce domácností čeká zásek do rozpočtu, končí jim fixace hypotéky

V letech 2016 až 2017 se úroky u hypoték pohybovaly na úrovni dvou procent. Ti, kdo si tehdy zvolili pětiletou fixaci, mohou být nyní nemile překvapeni, kolik činí úroky u hypoték teď, a o kolik jim kvůli tomu stoupne měsíční splátka. Proto je dobré udělat si revizi své hypotéky.

Týká se to podle odhadů bankéřů až desítek tisíc domácností. Jen některé z nich si úrok zafixovaly třeba už loni prostřednictvím sjednání takzvané dopředné fixace úrokové sazby. Což je nástroj na uzavření nové výše úroků s ročním nebo i dvouročním předstihem. A to ve výši, která odpovídá aktuálně nabízeným úrokům na trhu v době sjednání tohoto smluvního dodatku. To, že mohou být nyní desetitisíce českých domácností zaskočeny změnou v nabídce úroků u hypoték, potvrzuje analytik České spořitelny Michal Skořepa. 

V těchto měsících končí, v Česku nejpopulárnější, pětileté období fixace hypotečních sazeb, které začalo v roce 2016 nebo 2017. Tehdy byly tyto sazby na minimu těsně nad dvěma procenty, zatímco teď se rychle zvyšují. A to zrovna v době, kdy zároveň rychle rostou další výdaje českých domácností, zejména na energie,“ říká Skořepa. Jak vysoké může být navýšení hypotečních nákladů u těchto domácností? „Za realistický odhad navýšení sazby pokládám cca 1,3 procentního bodu. Když budeme předpokládat nesplacenou výši hypotéky 1,5 milionu korun, pak z toho plyne nárůst měsíční splátky přes 1,5 tisíce korun.“ Z jeho slov tak vyplývá, že domácnosti, které budou teď muset refinancovat hypotéku, nebudou mít úrok na úrovni dvou procent, ale docela jistě na úrovni minimálně 3,3 procenta a s největší pravděpodobností i vyšší.

Sazba do čtyř procent je ještě dobrý úrok

Podle obchodního ředitele skupiny Partners Jana Brejla je teď úrok ve výši 3,3 procenta a vůbec úrok do čtyř procent u hypotéky stále ještě dobrý. „Obecně se dá říci, že teď je ‚výhodná´ jakákoli úroková sazba, která je pod úrovní inflace, která v září dosáhla 5,8 procenta,“ uvádí první důvod.

Potvrzuje tak skutečnost, že úroky u hypoték jsou stále nižší, než je inflace, která se navíc může velmi brzy vyšplhat i na sedm procent. Což se nejspíš stane, až se do ní naplno promítnou zvýšené ceny energií. A ani tím to nemusí skončit. 

Po letošním významném zdražení v průmyslu a stavebnictví, začali v posledních měsících výrazně zdražovat také zemědělci. Čeká se tak růst potravin, přičemž odhady ekonomů hovoří o osmi až desetiprocentní zdražení v již následujících měsících. A že nejde o přehnané odhady, dosvědčuje například už říjnový prudký růst cen zemědělských prvovýrobců, který meziročně dosáhl 14,1 procenta, když už v září byl 9,5 procenta. 

A to, že by zemědělci zlevňovali, protože jsou stejně jako ostatní postiženi růstem cen energií, ale třeba i krmných směsí a dalších komponent, se očekávat příliš nedá.

Ale zpátky k hypotékám. To, že úrok do čtyř procent je dobrý úrok, podle Jana Brejla potvrzuje i aktuální nabídka u nových hypoték.

„Standardem se stávají sazby kolem čtyř procentních bodů. Celková RPSN je pak o 0,2 – 0,7 procenta vyšší, podle toho, jaké služby si klient k hypotéce sjedná,“ říká s tím, že do výše úroků u hypoték docela jistě promluví i další očekávané zvyšování základních úrokových sazeb centrální bankou.

I proto by podle něj ty domácnosti, kterým teď bude končit pětiletá fixace u hypoték, neměly na nic čekat a měly by začít vyjednávat s bankou o nové smlouvě o refinancování či dopředné fixaci úrokové sazby. To se přitom týká i těch domácností, kterým fixace vyprší třeba až za půl roku.

Času není nazbyt

Domácností by se podle odborníků měly pokusit vyjednat takový úrok, v němž ještě není naplno promítnuto další zvyšování sazeb centrální bankou. To znamená aktuální výši dnes nabízených úroků na trhu. I to má ale podle Jana Brejla svá pravidla. Domácnosti by rozhodně neměly přistupovat na čtyřprocentní a vyšší úrok při fixaci na pět a více let. Naopak by pak měly volit dle jeho názoru co nejkratší dobu fixace.

„V současné době bych nedoporučoval řešit fixaci úrokové sazby na déle než rok dopředu. V nezbytných případech bych tedy volil kratší fixace do tří let, či variabilní úrokovou sazbu,“ vysvětluje Brejl. Třeba už za rok totiž může být jiná ekonomická a tržní situace. To znamená, že ceny hypoték mohou klesnout. A to vzhledem k jejich vysokým cenám a určité nasycenosti a poklesu zájmu těch, kteří si mohou hypotéku dovolit.

Možné je pak i to, že se částečně uvolní situace na realitním trhu, kde poptávka po nemovitostech dlouhodobě výrazně převyšuje nabídku. Mnozí z těch, kteří si pořídili hypotéky jako investici, se totiž mohou vinou případného nedobrého ekonomického vývoje dostat do situace, kdy budou muset pořízené nemovitosti prodávat. Což by se mohlo pozitivně promítnout i do cen nemovitostí. Ceny by tak mohly přestat jen růst, a někde by mohly začít konečně i klesat. Zdroj: https://www.idnes.cz/finance/hypoteky-a-pujcky/hypoteka-bydleni-sazby-zkusenost-rady-zadost-banky.A211119_102236_pujcky_sov

Výhodnou hypotéku už lidé nezískají, úroky budou mezi čtyřmi a pěti procenty, říká šéf České spořitelny

Česká národní banka kvůli hrozbě inflace přistoupila k razantnímu zvýšení úrokových sazeb na 2,75 procenta. Premiér v demisi Andrej Babiš (ANO) to ale označil za nesmyslné a nepochopitelné. Podle generálního ředitele České spořitelny Tomáše Salomona se tak normalizuje cena peněz. „Normální cena peněz pro nás je někde mezi 2,5 a 3 procenty,“ uvádí v Interview Plus. Vyjádření politiků ke krokům centrální banky nepovažuje za šťastné. Úkolem České národní banky je totiž zajišťovat měnovou stabilitu a vzhledem k dostupným prognózám a statistikám prý nemají jinou volbu a jde o správná opatření.

Zvyšování základní úrokové sazby mimo jiné ovlivní i ceny hypoték, které v posledních dvou letech patřily k nejpopulárnějším úvěrovým produktům. „Myslím, že situace na trhu většinu hráčů zaskočila. Poptávka je enormní a v letošním roce bude ten objem, který banky půjčí prostřednictvím hypotečních úvěrů, téměř dvojnásobný ve srovnání s předchozím obdobím,“ přibližuje Salomon. Kvůli vyšším cenám hypoték pravděpodobně dojde k ochlazení trhu, mimo jiné i kvůli stále rostoucím cenám nemovitostí, které jsou dány nedostatečnou nabídkou.

„Radili jsme našim klientům, aby fixovali na takzvané dlouhé období. A více než polovina hypoték v posledních dvou letech byla fixována na osm nebo až deset let. Lidé se musí připravit na to, že tak výhodnou sazbu jako v předchozích třech až čtyřech letech nezískají,“ zdůrazňuje. Cena hypotéky se bude odvíjet od základní sazby, která podle odhadů ještě vzroste ze současných 2,75 procenta. „Když bude okolo tří procent, tak si k tomu přidejme marži banky, ať už rizikovou nebo operační, a myslím, že se budeme pohybovat v cenách mezi čtyřmi a pěti procenty. A nemohu vyloučit, že to půjde i výš,“ uvádí. Úspory investujte Salomon zároveň uklidňuje klienty, že vzhledem k vývoji inflace pro ně situace tak dramatická nebude. A pokud by se kvůli zvýšení splátek dostali do problémů, mají se obrátit na svou banku. „Že by klienti kvůli neschopnosti splácet přicházeli o střechu nad hlavou, to téměř vylučuji. Nebo to jsou skutečně výjimečné případy,“ uvádí. 

Dobrou zprávou pro klienty bank je naopak to, že se budou zvyšovat úroky zejména na spořicích účtech. „Mít peníze u důvěryhodné banky je správně, ale v našem poradenském konceptu říkáme, že je třeba se svými aktivy pracovat,“ upozorňuje bankéř. Lidé by prý měli mít na účtu k dispozici zhruba troj- až šestinásobek svých měsíčních nákladů pro nenadálé výdaje. Peníze navíc je ale třeba investovat, jinak o ně lidé budou i kvůli vyšší inflaci přicházet.