Hypotéky 2021 - Ceny bytů a domů v Česku dlouhodobě rostou a podle ČNB jsou nyní nemovitosti předražené v průměru o 20 %. Sazby úroků hypotečních úvěrů jsou ale na historických minimech, a to povzbuzuje zájem lidí o pořízení vlastního bydlení. Pokud nepracujete v odvětví postiženém koronavirovou krizí jako např. cestovní ruch, gastronomie nebo kultura, negativní důsledky ekonomického propadu se vás pravděpodobně zatím příliš nepostihly. Pokud navíc uvažujete o vlastním bydlení, může na to být ten správný čas. Ceny nemovitostí jsou sice vysoké, ale hypotéku pořídíte pod 2 %. Možná po vás banka bude chtít zaplatit jen 10 % z odhadní ceny. Omezenou možnost získat hypoteční úvěr mají u některých bank žadatelé, kteří pracují pouze na dohodu o provedení práce (DPP) nebo dohodu o pracovní činnosti (DPČ). To samé se může stát lidem pracujícím v odvětvích postižených pandemií koronaviru. Banky v současnosti poskytují hypotéky na maximálně 90 % z odhadní ceny nemovitosti. 100% hypotéku máte možnost získat pouze v případě, že můžete ručit ještě další nemovitostí, nebo stavebním pozemkem. Hypoteční úvěr na koupi nemovitosti (účelová hypotéka) má na rozdíl od klasického úvěru mnohem delší dobu splatnosti. Bude se jednat o vaše nejdůležitější finanční rozhodnutí. Banka vám půjčí i miliony korun, splácet ale budete po velkou část svého života. Hypoteční úvěr lze využít také na stavbu, rekonstrukci nebo na pořízení stavebního pozemku. Minimální částka úvěru je obvykle 200 000 korun a maximální doba splácení se může protáhnout až na 40 let. Výši měsíčních splátek určuje výše půjčky, doba splácení a úrok.Obecně se setkáte s 7 typy podmínek, které najdete u všech bank. Každý z poskytovatelů má ale jinou metodiku, jak ke skóringu přistupovat – zatímco některé banky jsou přísnější, u jiných hypotéku získáte, i když nebudou vaše výsledky úplně ideální.

A jaké tedy jsou podmínky hypotéky v roce 2021? 

Co musí splňovat žadatel o hypoteční úvěr

• VĚK: Minimální věk 18 let – hypoteční úvěr dostupný i lidem v pokročilejším věku, ale splatit by ho měli do svých 67 až 70 let. V tomto případě je však nutno počítat s kratší dobou splatnosti. S tou horní už je to složitější, záleží vždy na metodice dané banky. Obecně platí, že na hypotéku mají šanci dosáhnout lidé v aktivním věku. Pokud už jste tedy v důchodu, vaše šance nejsou moc velké. Můžete se také orientovat podle doby, do kdy musíte hypotéku splatit. Obvykle to bývá do 67 let věku. Výjimečně i do 70 či více let. Pokud tedy o hypoteční úvěr požádáte okolo šedesátky, připravte se na rychlé splácení kvůli kratší splatnosti hypotéky. Znamená to, že: Obvyklý věk, kdy máte šanci získat hypotéku, je 18–67 let.

• POBYT V České republice – občané jiného státu EU musí mít v ČR přechodný pobyt. Pro cizince ze zemí mimo EU je potřeba povolení k trvalému pobytu. Výjimkou jsou občané Slovenska, kteří u některých bank povolení k pobytu dokládat nemusí. Pro české občany je to formalita, ale cizinci musí zpozornět. Aby v Česku získali hypotéku, musí mít v ČR: alespoň přechodný pobyt, pokud jsou občany jiného státu Evropské unie, trvalý pobyt, pokud jsou z jiné země. Výjimku mají pouze slovenští občané, kteří u některých bank trvalý ani přechodný pobyt dokládat nemusejí.

• STABILNÍ PŘÍJEM, který musí být dostatečný na splácení hypotéky. Záleží také na době splatnosti a na úrokové míře. Do příjmu se započítává mzda, příjmy z podnikání i z pronájmu, výživné, důchody a renty. Stručně řečeno musí být váš příjem takový, abyste zvládli hypotéku splácet. Žádné konkrétní číslo ale určené není. Záleží na výši hypotéky, době splatnosti a úrokové sazbě, kterou vám banka nabídne.Vodítkem můžou být zatím poslední pokyny České národní banky. Podle nich nesmí výše splátky překročit 50% čistého měsíčního příjmu. Zároveň už ale nemusíte řešit poměr celkové výše dluhu vůči příjmu. Tuto podmínku centrální banka v dubnu 2020 zrušila.

  Do příjmů, které banky uznávají, se obvykle počítají například:
   
  mzda, kterou dostáváte v zaměstnání,
  příjmy z podnikání,
  různé druhy důchodu (například starobní, invalidní, vdovský či sirotčí)
  příjmy ze současného i budoucího pronájmu,
  rodičovský příspěvek,
  výživné na dítě,
  výsluhový příspěvek,
  diety,
  odměna pěstouna,
  renta
  a další příjmy.
  Pokud si vyděláváte pouze na brigádách pomocí dohody o provedení práce (DPP) nebo dohody o pracovní činnosti (DPČ), u řady bank můžete narazit.
   
  Každopádně počítejte s tím, že svůj příjem musíte prokázat. Bez ohledu na to, že si půjčujete třeba jen několik set tisíc a ručíte mnohamilionovou nemovitostí. Zaměstnancům obvykle stačí potvrzení o výši příjmů, podnikatelé pak dokládají daňové přiznání. Zpravidla za poslední dva roky. Znamená to, že: Čím víc chcete půjčit, tím vyšší příjmy potřebujete.
• BONITA - Pro získání hypotéky je důležitá také vaše bonita. Tedy bankovní hodnocení toho, zda dokážete hypotéku (případně jinou půjčku) bez problémů splácet. Jedinou možností, jak si ji ověřit, je požádat banku anebo hypotečního poradce. Důležité jsou pro ni nejen vaše příjmy nebo záznamy v registrech dlužníků, ale také další půjčky, které splácíte. Banky totiž obvykle předpokládají, že pokud máte další závazky, můžete mít dříve nebo později problémy se splácením hypotéky. Uškodit vám může i nevyužívaný kontokorent či kreditní karta. Pro poskytovatele hypoték znamenají riziko, že tyto půjčky čerpat začnete. A na hypotéku vám nezbude. Proto se někdy vyplatí podobné produkty zrušit. Pokud je ale jinak vaše bonita dobrá, půjčka, kontokorent ani kreditní či debetní karta vadit nemusí. Znamená to, že: Před požádáním o hypotéku byste si měli ověřit svou bonitu nejlépe u zkušeného hypotečního poradce a případně zrušit nevyužívané úvěrové produkty, je-li to třeba. 
• ZÁZNAMY V REGISTRECH DLUŽNÍKŮ - Pokud chcete získat hypotéku, nesmíte mít žádné větší záznamy v registrech dlužníků, jako jsou: BRKI, NRKI, SOLUS. A to za posledních 3–5 let. Banky to vždy samy kontrolují.
  Když z této doby máte pouze drobnější záznamy, šanci na hypotéku stále máte. Jestli jste tedy jednou či dvakrát zapomněli zaplatit tři sta korun, stále můžete najít poskytovatele, kteří to tolerují. Počítejte ale s tím, že vám banka může dát vyšší úrok.  Naopak pokud jste v exekuci nebo insolvenci, na hypotéku rovnou zapomeňte. Znamená to, že: Hypotéku získáte, pokud máte maximálně drobné prohřešky v registrech dlužníků. 
• HODNOTA ZÁSTAVY - Abyste hypotéku získali, musíte vždy ručit nemovitostí. Obvykle to bývá ta samá, kterou si díky hypotečnímu úvěru koupíte. Může to ale být i jakékoliv jiná nemovitost, která splňuje podmínky daného poskytovatele. Můžete také ručit více nemovitostmi najednou. Pomůže vám to získat vyšší půjčku (záleží ale i na vaší bonitě). Maximální výše hypotéky je limitovaná právě hodnotou zástavy. Podle aktuálních pokynů České národní banky vám poskytovatelé půjčí maximálně 90 % z ceny nemovitosti, kterou ručíte. Jen výjímečně se dostanete i výš. Větší půjčku totiž smí banky poskytnout jen v 5% z celkového objemu hypotečních úvěrů. Pokud už ale vlastní byt či dům máte a berete si hypotéku kvůli investici do další nemovitosti, získáte maximálně 80% z hodnoty zástavy. Na investiční hypotéky se totiž poslední zmírnění podmínek nevztahuje. Nejméně 10% tedy vždy zaplatíte ze svého (pokud neručíte více nemovitostmi). Zároveň nezapomínejte, že s pořízením nemovitosti jsou spojené i další náklady. Například:
  provize realitní kanceláři (obvykle 3 - 5 % z ceny nemovitosti)
  nebo poplatky za notáře či advokáta.
  Znamená to, že: Hodnota zástavy musí být vždy vyšší než požadovaná hypotéka. A to tak, aby hypotéka tvořila maximálně 90 % z její odhadní ceny. 
• PODMÍNKY PRO HYPOTÉKY OD ČNB - Uvedené podmínky souvisí s mimo jiné s pokyny České národní banky (ČNB). Týká se to zejména výše příjmů a hodnoty zástavy. Centrální banka totiž v minulých letech stanovila limity, které se těchto oblastí týkají. Jsou to: LTV – tedy poměr výše půjčky vůči hodnotě nemovitosti. ČNB určuje, že maximální výše hypotéky je 90 % z hodnoty nemovitosti. Vyšší půjčky na bydlení smí tvořit maximálně 5% z objemu hypotečních úvěrů, které daná banka poskytuje. Pro investiční hypotéky ale platí, že LTV smí být nanejvýš 80%. DSTI – poměr výše splátek vůči čistému měsíčnímu příjmu žadatele. Do této hodnoty se počítají nejen splátky hypotéky, ale i všech dalších půjček. Jejich výše může být maximálně 50 % z vašeho čistého měsíčního příjmu. Přestože pokyny centrální banky nejsou závazné, poskytovatelé je dodržují. Pokud tedy chcete dosáhnout na výhodnější podmínky, vyplatí se vám ručit více nemovitostmi a požádat o hypotéku společně s dalšími lidmi (například s manželem či manželkou).