Hypotéky: nakolik je změnil koronavirus?
Hypotéky a Koronavirus
Hypotéky: nakolik je změnil koronavirus?
Hypotéky a Koronavirus - Hypotéky: nakolik je změnil koronavirus? Doba koronavirová nám změnila životy, a tak je nasnadě, že její „kladivo“ dopadlo i na hypotéky. Ovšem nikoli ve smyslu „co všechno budeme potřebovat ke schválení hypotéky,“ jak si mnozí myslí. Covid 19 citelně zasáhl bonitu žadatele a uznatelnost jeho příjmů. Bonita, tedy schopnost klienta hypotéku splácet, závisí především na příjmech a výdajích jeho domácnosti. A právě oblast příjmů značně ovlivnila pandemická situace. Banky sice pořád berou v úvahu množství různých druhů příjmů počínaje příjmy ze zaměstnání či podnikání, přes příjmy z pronájmu až po rodičovský příspěvek, invalidní, starobní důchody či třeba výsluhové renty, nicméně některé druhy příjmů v určitých profesích jsou pro ně nyní rizikové.
Lidé, které živí pohostinství, cestovní ruch a některé služby, na hypotéku už většinou nedosáhnou
Především příjmy plynoucí z ohrožených oblastí (například cestovní ruch, pohostinství či některé druhy služeb) jsou nyní pečlivěji prověřovány a některé banky klienty s příjmy z těchto profesních oblastí nepřijímají vůbec. Čímž jim momentálně ztíží řešení jejich konkrétní situace, ale pokud se ekonomika rychle zotaví, dá se předpokládat, že banky omezení zase zmírní.
Klient, účel, zajištění a bonita
Banku stále zajímá především klient, účel, zajištění a bonita. Oblast informací o klientovi patří k těm jednodušším. Ve většině případů stačí doložit platný občanský průkaz, případně ještě jeden doklad, například pas nebo řidičský průkaz. Hypoteční úvěry bývají poskytovány pro účel investice do nemovitosti, ať už pro vlastní bydlení nebo z jiného důvodu. Účel hypotéky je nutno bance doložit odpovídajícími dokumenty. V případě koupě většinou stačí bance kupní smlouva. V okamžiku schvalování úvěru kupní smlouva ještě nemusí být podepsána. Stačí pouze dohodnutá finální textace. Před načerpáním finančních prostředků však už banka podepsanou kupní smlouvu bude chtít. V případě výstavby rodinného domu mohou být potřeba složitější dokumenty, jako stavební povolení, případně ohlášení stavby. Někdy může být potřeba územní rozhodnutí nebo územní souhlas. V případě stavby realizované stavební firmou, bude třeba doložit odpovídající smlouvu, v případě stavby svépomocí aspoň reálný rozpočet stavebních nákladů, někdy i projektovou dokumentaci. Ani tyto dokumenty nemusí však stačit. Nejspíš bude nutné dokládat i průběh výstavby. Banka bude chtít ověřit, že peníze, které postupně uvolňuje, se skutečně promítají do vznikající stavby, což se děje pomocí revizí, které na místě provede znalec v oblasti nemovitostí, který s bankou spolupracuje. Po dokončení výstavby bude ještě nutné doložit doklad prokazující oprávnění stavbu užívat – kolaudační souhlas, kolaudační rozhodnutí či jiný dokument vydaný stavebním úřadem, kterým bude povoleno užívání stavby. Z pohledu dokumentace je tedy dokládání účelovosti – zvláště u výstavby – zřejmě nejsložitější oblastí.
Odklad splátek úvěrů v Covid-19 situaci
Odklad splátek úvěrů, později zákonné úvěrové moratorium, je stále žhavé téma. V reakci na covid situaci zažádalo o odklad několik stovek tisíc klientů, což významně překonalo odhady bankéřů. Nyní už se nediskutuje o parametrech těchto odkladů, ale o možných dopadech na spotřebitele. Stejně tomu bylo i v panelové diskusi, která proběhla v rámci konference FINfest.online. Jejími řečníky byli Linda Fejtková, hypoteční specialistka, Alex Ivančo a Milan Indra z Ministerstva financí, Vladimír Vojtíšek z Hypoteční banky a Tomáš Konvička z Fair Credit. Diskusi moderoval Libor Ostatek, ředitel společnosti Golem Finance.
Bez zástavy to nejde Hypoteční úvěr musí být vždy zajištěn zástavním právem k nemovité věci. Oblast zajištění úvěru mnohdy s účelovostí úzce souvisí. Často financovaná nemovitost zároveň slouží i jako zajištění. Ocenění nemovitosti a ohodnocení její vhodnosti k zajištění úvěru provádí opět znalec v oblasti nemovitostí. Ten nemovitost navštíví a vypracuje tzv. odhad – dokument, ve kterém stanoví aktuální cenu nemovitosti a upozorní na případná negativa či rizika. Poslední v pořadí, ale nikoliv v důležitosti, je doložení bonity, čímž se rozumí schopnost klienta úvěr splácet. S množstvím různých druhů příjmů pak souvisí množství různých druhů dokumentů, kterými se příjmy dokládají. K těm nejobvyklejším patří potvrzení zaměstnavatele o výši příjmu nebo u podnikatelů odpovídající daňové přiznání. Hypotéka je bezesporu administrativně náročný produkt. To však není důvod k tomu, aby se jí lidé zbytečně obávali. Nejsou v tom sami. Mají k dispozici odborníky z řad zaměstnanců banky a také specialisty – hypoteční zprostředkovatele.
Jak ovlivní koronavirus hypotéky
K napsání tohoto článku mne vedla snaha přinést vám ucelené a objektivní informace týkajících se hypoték v souvislosti s koronavirem. Je nepochybné, že bude mít dopad na celé hospodářství, většinou bohužel negativní. V následujícím článku se dozvíte, jaké fáze hypotéky může COVID-19 reálně ovlivnit.
Splácení hypotéky
Stávající klienti splácející hypotéku mohou mít oprávněnou obavu z toho, jak se nařízená karanténa, a s tím související snížení mzdy na 60 %, dotkne jejich schopnosti splácet úvěr.
Pomůže vám pojištění schopnosti splácet? Domnívám se, že bohužel ne, neboť ve většině případů, co jsem procházel pojistní podmínky, pojišťovny hradí ztrátu zaměstnání, a to výpovědí pro nadbytečnost.
Druhým rizikem, které můžete mít pojištěné je pracovní neschopnost, nicméně ta je považovaná za pojistnou událost, pokud trvá alespoň 60 dní. Takže ani zde bychom si nepomohli.
Minulý týden vydala Česká bankovní asociace tiskové prohlášení informující, že většina bank umožní klientům splácející hypotéky a další úvěry odklad splátek až o tři měsíce v případě, že se dostanou v souvislosti s koronavirem do problémů se splácením.
Tato skutečnost by se neměla negativně promítnout v registrech. Uvidíme, jaký to bude mít další vývoj.
Čerpání hypotéky
Týká se to především hypoték na stavbu, kde je obvykle nastavené čerpání až na 24 měsíců. Je jasné, že se nyní realizace na nějakou dobu zastaví a bude jedno v jaké fázi budete, protože se termíny prodlouží.
Zde bych doporučil začít řešit nastalou situaci s bankou zavčas. Máte tyto možnosti:
- Žádat o prodloužení čerpání. Obvykle jde prodloužit opakovaně o půlroku, celkem by tedy neměl být problém dostat až rok navíc. Samozřejmě banka bude chtít za změnu smluvní dokumentace poplatek (obvykle je to 3-5 tis.). Proč ale po ní nechtít, aby vám jej odpustila?
- Odložit podpis úvěrové smlouvy. Od podpisu tedy běží max. doba čerpání a pokud by to banka umožnila, je řešení smlouvu podepsat třeba za měsíc.
- Řešit hypotéku na stavbu u banky, kde je možné čerpat až 36 měsíců. Existují hypotéky, kdy stačí zahájit první čerpání do roka, minimální částka není stanovená, a do dalších 24 měsíců od prvního čerpání vyčerpat zbytek.
Vyřizování hypotéky
V této fázi čekejte časové prodlevy. Mohu s určitostí říci, že již před vypuknutím nákazy měly některé banky problémy s administrací hypoték.
Je to dáno dlouhodobým neutěšeným podstavem pracovníků-hypotečních specialistů, málo lidí a ti nestíhají administrovat všechny žádosti.
Pak stačí, aby taková banka spustila akci „úrok od 2,09 %“ a pracovníci hypocenter mají co dělat. Hypotéku u takové banky nebudete mít rozhodně do měsíce.
Vše umocňuje současný stav, kdy banky omezují osobní kontakt s klienty především kvůli obavě z nákazy, uzavírají pobočky, nebo nechávají hypotekáře doma.
To samé se týká i odhadců, neboť sice mohou jezdit za klienty, jejich podnikatelské činnosti se omezení pohybu (zatím netýká), ale je otázkou, zdali nezůstanou raději doma.
Jak ovlivní koronavirus úroky
ČNB ve snaze předcházení negativních dopadů v souvislosti s koronavirem, a to především na domácnosti, snižuje od 16. 3. 2020 základní dvoutýdenní repo sazbu na 1,75 %.
Zjednodušeně řečeno, tato sazba ovlivňuje úroky hypoték a půjček obecně, nicméně nepromítne se do sazeb u hypoték, které již běží (leda že byste měli hypotéku s floatovou sazbou).
Naopak se dá očekávat, že ovlivní sazby u nových hypoték, ovšem je otázkou, jak okamžitě?
Jak dále postupovat?
Jestli plánujte v blízké době hypotéku, poraďte se s námi. Náš tým má s hypotékami bohaté zkušenosti a vždy pro vás najdeme nejvýhodnější řešení. Stačí jen vyplnit formulář níže, nebo rovnou zavolat.
