Hypoteční trh je na historickém maximu. Banky letos poskytnou hypotéky za 400 miliard korun

Levné hypotéky a rekordní boom úvěrů na bydlení končí. Překvapivě prudké zvyšování základních úrokových sazeb centrální banky se propisuje i do ceny peněz na komerčním trhu. Část žadatelů na hypotéky nedosáhne. Desítkám tisíc domácností navíc končí fixace nízkých úroků. Musí se tak připravit na zvýšení splátek. Jak jsou banky pojištěné proti případným problémům klientů se splácením, popisoval člen představenstva ČSOB Jan Sadil pro Radiožurnál.

Jak moc vás překvapila centrální banka, když začátkem listopadu zvedla základní sazbu o jeden a čtvrt procentního bodu?
Překvapila. Navýšení jsme čekali, ale spíše na úrovni 50 nebo 75 bodů. Ale 1,25 procentního bodu bylo překvapením pro všechny na trhu. Bankéři ale nepanikaří. Neděláme to ani v krizových situacích, ale tohle krizová situace navíc ani nebyla.

Spíš mě zajímalo, jestli jste měli připravené scénáře pro navýšení o 50 nebo 75 bodů, které jste kvůli tomu museli hodit do koše.
Hypotéky mají své specifikum, že jejich zdroje mají dlouhodobý charakter. Samotný krok centrální banky pro tyto zdroje nebyl tak silným impulsem. Co se týče depozit, tak jsme nějaké plány měli, podívali jsme se na ně znovu a podle toho jsme sazby upravili.

Vy jste ale poměrně rychle po rozhodnutí centrální banky přišli se zvýšením sazeb u hypoték až ke čtyřem procentům, záleží na délce fixace. Byl to poslední nárůst?
S predikcemi jsem opatrný. Pokud bychom spolu seděli před dvěma měsíci, tak bych rozhodně netipoval, že úrokové sazby budou na úrovni čtyř procent. Ale hlavní skok z úrokového prostředí na hypotékách kolem dvou procent ke čtyřem procentům už máme za sebou.

Takže další navýšení bude maximálně o desetiny nebo setiny procentního bodu?
Rád bych vám to takto řekl, ale je to obtížné. Jsem opatrný, protože do prognózy vstupuje hodně neznámých. Ale úvěry na bydlení budou nadále ty nejlevnější peníze, které budou k dispozici. V porovnání s uplynulým obdobím extrémní nízkým sazeb se jen budou zdát vyšší.  

Můžeme se dostat někam k šesti procentům? Za takový úrok se hypotéky prodávaly před rokem 2010.
Moje první hypotéka v 90. letech byla dokonce za deset a půl procenta. Pamatuju si i dobu, kdy jsme půjčovali za 14 procent. Věřím tomu, že tohle se nevrátí. Ale garantovat, že se sazby neposunou k pěti nebo šesti procentům, je poměrně obtížné. Záležet bude také na tom, jestli se podaří podchytit růst inflace.

Sazby prodraží měsíční splátky

Jak se razantní zvyšování základních sazeb promítá do trhu s hypotékami?
Trend zvyšování základních sazeb dal všem klientům jasný impulz, že pokud uvažuji o hypotéce, tak je nejvyšší čas vše začít vyřizovat a garantovat si sazbu na nějakou dobu, třeba na 60 dnů. Například minulý týden jsme viděli vysoký zájem o hypotéky motivovaný snahou garantovat si nižší úrokovou sazbu.

Takže to byla panika ze strany žadatelů?
Neřekl bych panika. Spíš bych to označil za vysoce racionální uvažování. Vidím, že se úrokové sazby zvyšují, tak běžím do banky, požádám o nabídku sazby a o její garanci. Mám pak jistotu sazby, která za pár týdnů už dostupná nebude. V tom bych viděl zdravé ekonomické uvažování.

A stávají se už i případy, kdy žadatelé rozjednanou hypotéku kvůli příliš vysoké sazbě neuzavřou, protože by na splácení zkrátka neměli?
To se stane vždycky, ale důvody mohou být různé. Nevnímám, že by lidé odstupovali od schválených hypoték, protože si uvědomí, že na ni nemají. Ono je to i logické, protože při posuzování všech žadatelů se díváme na to, jakou mají rezervu.

Kolik zájemců si podle vás hypotéku nebude moct kvůli vyšším sazbám dovolit?
Pokud sazby narostly z úrovně dvou procent na úroveň čtyř procent, tak tenhle rozdíl znamená při průměrné třímilionové hypotéce asi tři tisíce měsíce. Ano, jsou klienti, kteří na takto zvýšenou splátku stačit nebudou. Nemyslím si, že to bude velké množství žadatelů. Spíš na hypotéku nedosáhnou kvůli vysokým cenám nemovitostí.

A pak je skupina klientů, pro které vyšší sazby budou psychologický problém. Jde o lidi, kteří už hypotéku mají třeba pět let. Na konci roku 2016 byly úrokové sazby pod dvěma procenty, a pokud takovému klientovi teď budeme nastavovat novou sazbu, tak pro něj bude těžce přijatelné, proč má být vyšší, když pět let řádně splácel.

Zastavme se u té první skupiny. V současnosti se banky nemusí řídit limitem výše splátky vůči čistému příjmu. Růst sazeb se přitom právě do tohoto ukazatele promítne nejvíce.
Hypotéky se sazbou s jedničkou na začátku nejsou úplný standard. Prostě jsme žili v takovém prostředí. Teď se vracíme někam, kde jsme už byli a klienti si hypotéky normálně brali. Takže to z mého pohledu není žádné drama. Naše schvalovací postupy neměníme ve vazbě na úrokové sazby, klienta posuzujeme z pohledu příjmů, výše splátky, rezerv a životních nákladů, tak samozřejmě pro některé bude složité na úvěr dosáhnout. Ale nebudou to desítky procent žadatelů.

A co se týče končících fixací. Jak moc klientům nové sazby můžou zkomplikovat splácení?
Velká část klientů bude těch, kteří měli pětiletou hypotéku s nízkou sazbou, a bude jim nabídnuta sazba vyšší. I díky rezervám, které klientům počítáme, tak si nemyslíme si, že bude větší počet klientů, kteří by měli problém se splácením. Daleko větší problém bude psychologický přijmout fakt vyšší sazby.

Jak k těmto domácnostem budete přistupovat obchodně? Možná si někdo řekne, že jinde dostane sazbu lepší a bude chtít úvěr refinancovat?
Období velké vlny refinancování máme za sebou. Atraktivita refinancování ztrácí na významu, protože nová banka nedokáže nabídnout dramaticky lepší sazbu než stávající banky. Každá banka dělá maximum pro to, aby si klienta udržela, pokud je to dobrý klient. Pokud všichni na trhu chtějí dělat smysluplný obchod s minimální marží, tak toho prostoru je poměrně málo.

Ceny nemovitostí

Řekl jste, že část lidí na úvěr na bydlení nedosáhne. Jak rychle tedy vyšší sazby ochladí hypoteční trh?
První měsíce roku bývají produkčně slabší, takže můžeme očekávat ochlazení přirozeným pomalejším rozjezdem roku. Jasné je, že letošní rok bude rekordní. Banky poskytnou hypotéky asi za 400 miliard korun. Příští rok bude slabší, ale jak moc, těžko soudit.

Bude to mít nějaký dopad na cenu nemovitostí?
Poptávka po vlastním bydlení se dramaticky nezmění a to, co se staví, poptávku nepokrývá. Nastavení trhu nemovitostí ale už nedovoluje, aby růst cen šel dramaticky nahoru, protože nové nemovitosti se stávají těžko dostupnými.

Ten, kdo doufá, že díky růstu úrokových sazeb budou ceny nemovitostí stagnovat, bude, nebo nebude zklamaný?
Kdo doufá, že budou klesat, tak zklamaný bude. Myslím si, že bude pokračovat mírný nárůst cen, ale už nebude tak rychlý.

Ale z trhu tedy vymizí část lidí, kteří bytu kupují na hypotéky. A uvolní místo těm, kteří mají hotovost?
Část lidí, kteří na úvěr nedosáhnout kvůli sazbám, bude opravdu velmi malá. Může se ale zmenšit poptávka po hypotékách na nemovitosti na pronájem. Tento obchodní model už nebude vycházet tak atraktivně jako dřív. Koupím byt za levnou hypotéku a budu ho pronajímat, to už nebude tak výnosné. V tomto segmentu může být ta poptávka nižší, ale úplně se nezmrazí. 

A je to pro trh správně? Otázka je, co je správně. Může to dát prostor lidem, kteří si opravdu potřebují pořídit vlastní bydlení.

Další zpřísnění hypoték?

Česká národní banka bude ve čtvrtek rozhodovat o možném zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték. Vsadil byste si na to, že k takovému kroku přistoupí?
Nevsadil bych se. Pro mě bylo překvapením, že na začátku covidové krize v roce 2020 ČNB svá doporučení pro poskytování hypoték uvolnila. Za sebe nevidím moc důvod, proč by v situaci vyšších úrokových sazeb a zpomalujícího růstu cen nemovitostí mělo dojít k nějakému zpřísnění. Spíš bychom mohli doufat v další uvolnění.

Zpřísnění některých ukazatelů by podle vás pro trh v tuto chvíli nebylo zdravé?
Ano, zpřísnění ukazatelů DTI a DSTI (výše celkového zadlužení k ročnímu příjmu a poměr měsíční splátky vůči čistému příjmu – pozn. red.) by mohlo omezit množství klientů, kteří dosáhnou na hypotéku. Trh se zpomalí sám z důvodů, o kterých jsme už mluvili. Položme tu otázku jinak. Proč by ČNB zpřísňovala doporučení, která mají sloužit k tomu, aby se trh nepřehřál. V době, kdy sazby rostou, by ČNB neměla mít takové obavy.

Asi se na to budou dívat z hlediska celkové stability bankovního sektoru. Ono z těch rekordních čísel to někdy vypadá, že banky půjčí skoro každému, tak jestli to není nebezpečné…
Rozhodně by si neměla říct centrální banka, že dáváme hypotéky každému, protože nás kontroluje a sleduje, jak naplňujeme její doporučení. Tohle by neměl být ten argument, ten by měl být založen na faktech. Pokud jsme si mohli myslet, že se trh přehřeje, tak v době nízkých úrokových sazeb. Ale tohle riziko dneska nevidím. ZDROJ https://www.irozhlas.cz/ekonomika/rust-urokovych-sazeb-dostupnost-hypotek-ceny-nemovitosti_2111241043_er