Jak prodat nemovitost s hypotékou?

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou Hypotéky staly postupem doby zcela běžnými, a tak narostlo i množství bytů a domů, které se prodávají zatížené stávající hypotékou. Tedy nemovitostí, na kterých vázne nesplacený úvěr, který si jejich majitelé již dřív vzali na jejich koupi, a který je zajištěn zástavou prodávané nemovitosti. Při správném vysvětlení zájemcům a správném smluvním zajištění to není pro opatření kupce obvykle problém. Smluvní zajištění je ale poněkud složitější, s jednoduchými smluvními vzory si určitě nevystačíte a je nutné přesně splnit požadavky banky (zástavního věřitele), s kterou se nedá příliš „diskutovat“. Další potíž, nyní naštěstí stále řidší,  může být citelná pokuta pro prodávajícího za předčasné splacení hypotéky od jeho hypotéční banky. Podívejme se tedy na jednotlivé možnosti, jak prodat byt s hypotékou, nebo jak prodat dům s hypotékou, a na jejich řešení. Pro všechny případy platí následující: Vždy je třeba požádat hypotéční banku o vyčíslení zbývajícího dluhu k předpokládanému datu splacení (často za poplatek např. 500 nebo 1.000 Kč) a pokud je třeba také souhlas s prodejem od hypotéční banky (viz níže), rovněž tento souhlas. Často bývá obojí obsaženo v jednom dokumentu („Vyčíslení“). V případě tzv. zákazu zcizení  (viz níže) je pak třeba přiložit ke kupní smlouvě na katastr originál souhlasu zástavního věřitele se „zcizením“ (tj. s prodejem). Bez něho katastr vklad vlastnického práva povolit nemůže. Novější úvěry od roku 2014 (účinnost nového občanského zákoníku) mohou být kromě zástavního práva zajištěny a zatíženy rovněž zákazem zcizení a zákazem zatížení (tj. zejm. zákazem prodeje a zákazem zřízení dalšího zástavního práva). Zjistíte spolehlivě v katastru. Skutečnost, zda tam nějaké mezení vůbec je, nebo ne, i jen v „nahlížení do katastru nemovitostí“.  Pokud je zapsán zákaz zcizení, tak je k prodeji třeba souhlas příslušné hypotéční banky. Nicméně, hypotéční banky tento souhlas pro případ prodeje spojeného se standardně zajištěným splacením stávající hypotéky pravidelně dávají. 1. Splacení (umoření) hypotéky před fixací Nejčastější případ, pokud chcete prodat byt s hypotékou, nemovitost zatíženou hypotékou, je umoření zbytku hypotéky z kupní ceny, tedy penězi kupujícího. Technicky se realizuje tak, že část kupní ceny, která odpovídá dluhu, putuje hypotéční bance prodávajícího.  Následně se provede výmaz této zástavy. Kupující může financovat kupní cenu z vlastních zdrojů nebo opět hypotéčním úvěrem. V případě financování koupě novou hypotékou pošle „nová“ hypotéční banka částku odpovídající starému dluhu rovnou „staré“ hypotéční bance, a to vždy už při čerpání úvěru kupujícího, tedy před vkladem vlastnického práva kupujícího. Kvůli možné pokutě za předčasné splacení (viz bod 2) je vhodné směřovat splacení dluhu k termínu fixace. To byl také donedávna nejčastější případ, právě kvůli vysokým pokutám v jiných termínech. S tím, jak s časem postupně mizí platnost drakonických pokut, např. 10 % z předčasně splacené částky, přestává být nutné brát na fixaci ohled a je možné většinou použít postup podle bodu 2), předčasné splacené kdykoli. Aby se prodávající „trefil“ se splátkou z kupní ceny do doby fixace, je vhodné prodej správně načasovat. Před situací s pandemií koronaviru jsem doporučoval kvůli na sebe navazujícím procesům začít prodávat asi 4-6 měsíců před termínem fixace, nyní se to vzhledem k aktuální situaci na trhu nedá příliš předvídat. Pro optimalizaci prodeje vaší zatížené nemovitosti, která je vždy „na míru“, se na mě bezplatně obraťte. Plusy: neomezuje při hledání nejlepšího kupce a neomezuje při dosažení nejlepší kupní ceny Mínusy: pokud je (stále ještě) sjednána nezanedbatelná sankce za předčasné splacení, je nutné správně načasovat prodej nebo akceptovat zaplacení pokuty hypotéční bance. Jsou tu ale ještě nestandardní možnosti, jak se pokutě vyhnout, pro info se na mě neváhejte kontaktovat. 2. Splacení (umoření) hypotéky mimo období fixace – kdykoli Od 1.12.2016 donutily evropské autority banky k tomu, aby přestaly používat vysoké pokuty za předčasně splacené úvěry. Často to bylo 10 % z předčasně splacené částky (zbytku úvěru). Nyní mohou banky uplatňovat jen vzniklé administrativní náklady, navíc max. do 1 % nesplacené částky úvěru, pokud nemovitost prodáváte alespoň po dvou letech.  Některé banky přesto straší klienty poměrně velkými sankcemi. V případě, že na vás povinnost citelnou sankci platit ještě dopadá,  mi zavolejte nebo napište, pokusíme se najít řešení, jak se jí vyhnout. Plusy: neomezuje při prodeji Mínusy: případná pokuta za předčasné splacení, postupně ale u stále menšího procenta případů. Tzv. účelné náklady banky většinou v přijatelné výši Společně pro body 1 a 2 platí určitá specifika pro případ, kdy je kupní cena hrazena celá z vlastních zdrojů. Pro spolehlivé zajištění celé kupní ceny by bylo vhodné, aby rovněž částka dluhu byla zajištěna v úschově, a byla vyplacena bance-stávajícímu věřiteli teprve po provedení vkladu vlastnického práva.  Uvolnění peněz z úschovy ve prospěch prodávajícího je pak na základě doložení zániku dluhu („kvitance“), příp. po doložení výmazu původní zástavy. Výmaz zástavy je prováděn po předložení kvitance s návrhem na výmaz na katastr ve vkladovém řízení, pro které platí dvaceti denní ochranná lhůta stejně jako pro vklady. Tedy i smluvní zajištění musí tyto specifika přesně odrážet, běžné smluvní vzory jsou zde sotva použitelné. Pro konkrétní situace mne můžete kontaktovat. 3. Převzetí hypotéky Kdysi to byl častý případ, nyní se podaří ojediněle, resp. málokdy dává smysl. Kupující převezme stávající hypotéku prodávajícího, tedy aktuální dluh prodávajícího se zajištěním zástavou, váznoucí na kupované nemovitosti. Vliv má zejména, na jaký úrok byla původní hypotéka sjednaná a jaké jsou aktuální podmínky na trhu. Problémem může být i to, že se výše dluhu nemusí „sejít“ s potřebou úvěru ze strany kupujícího. Navíc někdy bylo nutné kupujícího motivovat („uplatit“) mírnou slevou kupní ceny, aby to pro něho bylo zajímavé. Určitou výhodou je odpadnutí problému s odhadem a zajištěním (zástava), nutnost splnit „bonitu“ ale zůstává, tedy hypotéční bance musí vyhovovat příjmová stránka a další osobní záležitosti kupujícího. Převzetí úvěru není možné u stavebního spoření. Plusy: v podstatě bez nákladů za zrušení staré a zřízení nové hypotéky Mínusy:  podaří se spíše výjimečně, musí být splněno více podmínek, aby to bylo pro obě strany výhodné a pro banku akceptovatelné

Jak prodat byt s hypotékou - Koupit ani prodat byt zatížený hypotékou není problém. Vše si ale prostudujte. Momentálně ekonomická situace u nás ani ve světě není zrovna příznivá. Mimo jiné se zvyšuje prodej nemovitostí zatížených hypotékou. Prodej bytů zatížených hypotékou se prodávají proto, že se lidé často stěhují buď do menších bytů, kvůli nedostatku financí, nebo odcházejí z větších měst na vesnice, kde si pořizují dům. Vzhledem k tomu, že v poslední době roste počet poskytnutých hypoték, zvyšuje se také podíl bytů zatížených zástavou. Podle souhrnného ukazatele Fincentrum Hypoindex nadále klesá průměrná úroková sazba u hypoték, proto se momentálně hypotéka vyplatí, dokonce i s co nejdelší fixací. Hypotéka není problém „Fakt, že je byt zastavený kvůli hypotéce, není až tak důležitý – zástava se vymaže po prodeji a úhradě úvěru z kupní ceny nebo může kupující vstoupit do úvěrového vztahu místo dosavadního dlužníka,“ říká Tomáš Kofroň, tiskový mluvčí Raiffeisenbank. Hypotéka by však neměla snižovat tržní hodnotu prodávané nemovitosti, proto by prodávající neměl prodělat, v případě, že mu nejde o čas. Většinou lidé totiž prodávají své byty, až když mají jistotu další nemovitosti. V případě, že prodávající bude na prodej nemovitosti spěchat, protože pochopitelně nechce splácet dvě hypotéky najednou, může na tom kupující vydělat. Cena postupem času půjde určitě dolů. „Představa, že nemovitost zatíženou hypotéčním úvěrem musí prodávající prodat pod cenou, je naprosto mylná. Prodej těchto nemovitostí je dnes naprosto běžnou záležitostí a je jen otázkou správného ošetření úhrady kupní ceny,“ vysvětluje Lucie Weysserová, hypoteční specialista LBBW Bank. Převzít či nepřevzít hypotéku Pokud chcete koupit byt s hypotékou, máte dvě možnosti. První variantou je převzetí stávající hypotéky po prodávajícím. Tady ale může nastat problém s tím, že vám nebudou vyhovovat podmínky, které má prodávající ve smlouvě o hypotečním úvěru nastaveny. Dobré také je, aby si kupující pečlivě ověřil náležitosti sjednané hypotéky. „Stávající klient bance oznámí, že má kupce na svou nemovitost. Budoucí kupující běžným způsobem zažádá o hypoteční úvěr, banka jeho žádost vyřídí a klient si sjedná hypoteční úvěr s novými parametry. Následně dojde k převodu vlastnictví nemovitosti,“ popisuje průběh prodeje Petr Podzimek z Tiskového centra České spořitelny. 

Říkáte si, jak prodat nemovitost s hypotékou s hypotékou? Zhruba polovina prodávaných nemovitostí je zatížena zástavou, a tudíž je takový prodej zcela běžná věc. Je více možností, jak tuto situaci řešit, ale nejlogičtější a také nejčastější, je vyplacení zástavy z úvěru kupující strany. Jak takový prodej s hypotékou funguje? Úhrada zástavy z úvěru kupujících Ať už prodáváte byt nebo dům s hypotékou, je k tomuto kroku potřeba nejprve včas zažádat zástavního věřitele o vyčíslení zůstatku výše úvěru k určitému datu a rovněž zažádat o předčasné splacení úvěru. Ve vyčíslení vám banka samozřejmě sdělí výši úvěru včetně poplatků v podobě účelně vynaložených nákladů. Jejich výše však, dle aktuální úpravy zákona a nařízení ČNB, nesmí překročit 50.000,- Kč. Velmi často se však jedná i o pouhé stokoruny. Zároveň vám banka s vyčíslením vystaví závazek o stažení zástavního práva, bude-li zůstatek úvěru opravdu doplacen. Částky z vyčíslení poté zahrňte do kupních smluv. Na jejich základě banka poskytující úvěr kupujícímu část kupní ceny odešle přímo na výplatu stávající zástavy. Prodat s hypotékou hladce a bez komplikací Pokud chci prodat byt nebo dům s hypotékou úspěšně a bez komplikací, je důležité vše velmi dobře naplánovat. Především kvůli datu vyplacení. Musíte nastavit pro vyplacení zástavy opravdu reálné datum, které nebude zbytečně brzdit celý obchod, ale také nebude nastaveno zbytečně brzy. Pokud totiž nestihnete zástavu vyplatit v daném termínu, budete muset celý proces opakovat včetně kupních smluv. Také budete muset čekat, až si banky mezi sebou peníze pošlou zpátky. Takové zdržení znamená posunutí prodeje o několik měsíců a spoustu zbytečných opětovných nákladů. Proto je velice důležité znát postupy a lhůty bank. Zároveň mějte absolutní přehled o čerpacím procesu úvěru strany kupující. Následně je po vyplacení původní zástavy důležité vyřešit s bankou a katastrem její výmaz. Jakmile vám banka odešle dokument potvrzující zrušení zástavy, tzv. kvitanci, je potřeba ji s příslušným návrhem na vklad podat na katastrální úřad. Jedná se o standardní vkladové řízení, tudíž si připravte správní poplatek 2000,- Kč (více o poplatcích při prodeji najdete v článku Které daně a poplatky zaplatí prodávající) Pokud k němu nedojde, nastanou oběma stranám potíže. Z toho důvodu doporučuji i tuto skutečnost a způsob jejího řešení zahrnout do smluvní dokumentace. Jak jsem řekl, způsobů jak prodat nemovitost s hypotékou je více, ale tento postup je nejjednodušší a nejjistější. Pokud máte otázky na toto téma, nebo se chcete zeptat na případně jiné postupy, neváhejte mě kontaktovat.

Další možností je zaplatit část požadované sumy prodávajícím a na druhou část si vzít hypoteční úvěr u jiné banky. Pak ale musí být v kupní smlouvě přesně uvedeno, jaká část je hrazena formou hypotečního úvěru a která je zaslána přímo na účet prodávajícího. „O zamýšleném prodeji by měl prodávající vyrozumět financující banku a dohodnout se s ní, zda z výnosu splatí úvěr, nebo zda bude upřednostňovat variantu výměny dlužníka. Dále si musí ohlídat prodej po právní stránce, aby nepodepisoval kupní smlouvu v době, kdy už nemá právo nakládat se svým majetkem,“ upřesňuje Tomáš Kofroň. Prodávající může mít také problém s tím, že není možné provést bezplatně mimořádnou nebo předčasnou splátku u daného hypotečního úvěru. Poplatek se totiž většinou pohybuje kolem pěti procent z předčasně splacené jistiny úvěru. „Kupující by si měl dát pozor především na to, zda na dlužníka nebyla uvalena exekuce (nemusí to být jen kvůli nesplácenému úvěru ale např. i kvůli daňovému dluhu) nebo zda není v insolvenci, což by ztěžovalo, až znemožňovalo možnost prodeje. Rozmyslet by si měl i placení jakýchkoliv záloh na kupní cenu,“ doplňuje Tomáš Kofroň. Poměrně často se setkáváme se situací, kdy je prodávaná nemovitost zatížena zástavním právem, ať už se jedná o dům, byt nebo pozemek. Ač se to může zdát složité, prodat nemovitost zatíženou hypotékou lze pomocí několika poměrně jednoduchých způsobů řešení. Jaké jsou tedy možnosti? První možností je úhrada zůstatku hypotéky z kupní ceny nemovitosti V první řadě se musí požádat o souhlas zástavního věřitele se splacením zástavy. Ten zároveň obsahuje celkovou částku včetně případných sankcí za předčasné splacení a závazek banky o výmazu zástavního práva v případě, že bude v daném termínu řádně uhrazeno. Částka k výplatě zástavního práva bude následně zakomponována do kupních smluv. Další možností je převod hypotéky na jinou osobu (kupujícího) V dnešní době, kdy rostou úrokové sazby, může být pro kupujícího zajímavé převzít po prodávajícím hypotéku s nízkým úrokem. V tomto případě banka pouze prověří bonitu a registry kupujícího a následně vyhotoví dodatek úvěrové smlouvy. O aktuálním vývoji a regulacích hypotečních úvěrů a o tom, jak ovlivní ceny nemovitostí v příštím roce, se můžete dočíst našem dalším článku o hypotékách.

Posledním způsobem jak prodat nemovitost s hypotékou je převod zástavy na jinou nemovitost Tady je nutné, aby nemovitost měla hodnotu v potřebné výši. To si banka ověří znaleckým posudkem a v případě, že hodnota bude odpovídat, tak nejprve vloží zástavu na novou nemovitost a z původní zástavu následně stáhne. Tip na závěr Nezapomeňte, že je důležité mít promyšlený způsob výmazu zástavy hned od začátku a zahrnout ho jako jeden z bodů vašeho prodejního plánu, jelikož se případní zájemci o řešení budou jistě zajímat.

Prodej bytu s již existující zástavou je dnes už běžnou záležitostí. Vlastní statistiky mi říkají, že pouze 2 z 15 kupujících mají hotovost a tudíž nezatíží nemovitost žádným zástavním právem banky. Nenechte se ovšem zmýlit, může se totiž jednat o složitý proces, který nabídne více variant. Která je ta nejvýhodnější? Statistika Průměrná doba splatnosti hypotéky je 23 let, přičemž rozvodovost držíme na hranici 50%. V rámci vypořádání majetku může dojít k jeho prodeji právě se zástavním právem vůči bance. Naštěstí se nejčastěji setkávám s prodejem bytu s hypotékou v případech, kdy se rozrůstající rodina stěhuje z menšího do většího. To je ta lepší varianta. Ať už se z jakýchkoliv důvodů rozhodujete prodat nemovitost zatíženou bankovním úvěrem, myslete dopředu. Sankční poplatky Při sjednávání hypotečního úvěru jste si vybrali termín fixace. Pokud budete chtít hypotéku splatit dříve, počítejte s tím, že Vám banka vystaví sankci za předčasné splacení. Naplánujte si prodej bytu tak, abyste se vyhnuli zbytečným sankčním poplatkům a stihli to v termínu fixace.

Převzetí úvěru Tato varianta je spíš výhodná pro prodávající, kteří se hypotéky jednoduše zbaví tím, že ji převedou na kupujícího. V dnešní době jsou podmínky bank mnohem výhodnější, takže na tuto variantu takřka nikdo nepřistoupí. Kupujícího navíc těžko napasujete do Vašich stávajících podmínek, bonity, atd. V praxi jsem to zkrátka ještě nezažil. Refinancování Řadím ho mezi nejběžnější způsob financování. Stávající úvěr se vyplatí novou bankou, která bude financovat kupujícího. V jeden moment se na prodávané nemovitosti objeví druhá zástava od nové banky. Díky tomu se uvolní prostředky na vyplacení starého úvěru, původní zástava se vymaže a zůstane pouze zástava nová. Přesunutí zástavy na jinou nemovitost Pokud máte jinou nemovitost, kterou můžete ručit, máte další možnost. Pokud ji banka vyhodnotí jako dostatečnou, můžete tzv. změnit předmět zástavy a tuto přesunout jinam. Tím pádem se zbavíte starostí a nemovitost prodáváte nezatíženou zástavním právem. Pak už je na Vás, jestli ji tam necháte či přesunete po čase opět jinam, třeba na nové bydlení. Pokud uvažujete o prodeji bytu či domu se zástavou, můžeme se společně pobavit, která varianta pro Vás bude ta nejvýhodnější. Vysvětlím Vám celý právní postup a zbylé vyřizování můžete nechat na mně.

Chcete prodat byt s hypotékou?Už víte, o kolik si říct​? Samozřejmě tušíte, kolik byla Vaše hypotéka a kolik asi ještě musíte splatit. Teď už to však víte přesně do halíře. A podle toho také můžete stanovit cenu nemovitosti. Více o tom, jak správně nastavit cenu nemovitosti se dočtete v tomto článku.​ Máte-li kvitanci, je vyhráno! ​Celý proces se může zdát poměrně složitý a je to vždy individuální, záleží na okolnostech, na bance atd. Podstatné je dodržet termín vyčíslení a uhradit požadovanou částku na uvedený úvěrový účet. V takovém případě prodávajícímu jeho banka zašle dokument, který se nazývá kvitance. Tuto kvitanci je nutné doručit na příslušný katastrální úřad, který na základě této listiny zruší zástavní právo na nemovitosti. Počítejte s extra poplatky Ideální doba na předčasné splacení úvěru je fixní období. Skutečnost je ovšem ve většině případů jiná a málokdy se trefíme právě do tohoto období. Proto je nutné počítat s tím, že banka si připočte ke zbývající částce úvěru další poplatky za předčasné splacení. Mimo to se za každý dokument vložený na katastrální úřad platí poplatek ve výši 2.000,- Kč. Je proto vhodné s tím již od začátku počítat.​ ​Není to tak dávno a přesně tuto situaci jsme s klienty řešili. Přebral jsem na sebe kompletní komunikaci s bankami. Od banky, která měla na bytě zástavní právo jsme získali vyčíslení a jelikož byl obchod financován v hotovosti, jenom jsme peněžní prostředky z úschovy převedli na úvěrový účet. Po nějakém čase přišlo z banky potvrzení o zániku zástavního práva, které jsme doručili na katastr nemovitostí. A dnes již kupující spokojeně bydlí v bytě bez omezení. Nejste-li si jistí, jak to udělat, podívejte se na služby, ze kterých si vyberete pouze takovou, kterou skutečně využijete >>>