Článek
Jak se vyznat na trhu hypoték a kdo může mít dnes problém na úvěr dosáhnout? Proč mohou mít příští rok problém lidé v režimu paušální daně? A jaké jsou výhody a nevýhody mezigeneračních hypoték s dlouhou splatností, o kterých se v době klesající dostupnost bydlení začíná mluvit?
I o tom v rozhovoru pro SZ Byznys mluvil metodik a místopředseda představenstva poradenské firmy Gepard Finance.
Banky houfně zdražují, kde jsou teď nejvýhodnější sazby hypoték na trhu a za jakých podmínek je možné na ně dosáhnout?
Není cílem hledat formálně nejnižší úrokovou sazbu. Když se podíváme na největší banky, které tvoří 75 procent obchodů, tak ty rozhodně o formálně nejnižší sazbu nesoutěží. Banky, které to dělají, to většinou dělají proto, aby získaly dodatečný podíl na trhu nebo tím kompenzují nějakou situaci. Podle čeho se tedy klient může orientovat? Pro něj je sazba signální číslo.
Pro spoustu lidí vůbec není samozřejmé, že hypotéku dostanou. Jako bod číslo jedna je najít řešení – najít banku, která dá hypotéku.
Konkrétnímu člověku v konkrétní situaci.
To může být třeba jen jedna nebo dvě banky, stává se to naprosto běžně. Jestliže je to bonitní klient, kterému by hypotéku rády poskytly všechny banky, pak by se mohlo už smlouvat o ceně. Ale ani v tuto chvíli bych neřekl, že je to to nejdůležitější. Na druhé místo řadím čitelnost a procesní spolehlivost banky.
Jak jí může člověk poznat?
Nemůže, nemá s čím porovnávat. To musí udělat profesionál, který ty zkušenosti má, udělal v bankách spousty obchodů a má představu, co se tam může dít.
Když potřebuju zaplatit prodávajícímu, developerovi a najednou se s bankou začnu točit na tom, že mi její vinou propadla platnost potvrzení o příjmu, je to nepříjemná situace.
Dám praktický příklad: Stávalo se to teď nedávno, kdy banky dělaly hodně hypoték a byly velmi zahlcené. Klient si nechal potvrdit příjem u zaměstnavatele – potvrzení má typicky platnost 30 dnů – a odevzdal ho do banky. Banka byla zahlcená, a tak uteklo pět týdnů, než složku úvěrový analytik vůbec dostal na stůl. Viděl, že potvrzení o příjmů je prošlé, složku zase zavřel a vrátil zpět na obchodní oddělení, ať dodají aktuální příjem. To nechcete zažít. Nechcete po pěti týdnech zjistit, že odskáčete něco, co jste nezavinili.
Když potřebuju zaplatit prodávajícímu, developerovi a najednou se s bankou začnu točit na procesních věcech, je to strašně nepříjemná situace. Když si tedy najdu procesně spolehlivou banku, je načase začít se bavit o ceně hypotéky.
Sazby hypoték se už pohybují kolem tří procent. Kde čekáte, že budou koncem roku?
Zcela jistě přes tři procenta, tam to bude i dřív. Nikdo nevíme, co Česká národní banka ještě do konce roku udělá (zda a kolik znovu zvýší základní sazby v ekonomice, od kterých se ty hypoteční nepřímo odvíjejí – pozn. red.). Příští rok budeme rádi, když budou sazby začínat trojkou. Dovedu si představit, že půjdou i významněji přes tři procenta.Co znamená významněji?
Tři celé pět, tři celé sedm. To ale není žádná katastrofa, my jsme teď namlsaní z let, kdy sazby začínaly jedničkou.Jak rostou úrokové sazby a ceny nemovitostí, snižuje se dostupnost hypoték. Vliv na ni měl i covid, kdy banky některým žadatelům utáhly kohoutky.
V covidovém období banky do značné míry zpřísnily svůj přístup ke klientům v některých oborech podnikání, kteří dřív naprosto v pohodě hypotéky dostávali. Najednou se k nim nebyli schopní dostat. Třeba letci, piloti dopravních letadel. Ti jsou velice dobře placení a vždycky to byla žádaná skupina klientů. Ale najednou se letecká doprava zastavila a piloty nikdo příliš úvěrovat nechtěl.
Z tohoto hlediska ale už jsou omezení poměrně malá.
Ani pro žadatele z gastro nebo ubytovacího průmyslu?
Nejsou tam omezení a priori.
Napadá mě ale například novinka, kdy podnikatelé mohou letos poprvé být v režimu paušální daně. Do systému se přihlásilo kolem 60 tisíc podnikatelů kvůli úspoře administrativy, mnohdy i nákladů. Má to ale stinnou stránku: Takový člověk nepodává daňové přiznání a svůj příjem bance tak může doložit velice složitě. Banky vždy lpěly na doložení daňového přiznání potvrzeného finančním úřadem.
Obrat na účtu pro ni není dostatečným důkazem o výši příjmů?
Nejhorší je, že zatím pořád nevíme. Většina bank se totiž stále nevyjádřila, jak budou postupovat v příštím roce, kdy už se ty situace začnou reálně řešit. Zatím jen jediná banka dala základní informace postavené na dvou daňových přiznáních, na doložení daňové evidence, kterou ale ten klient vlastně není povinen vést, i když se to doporučuje, případně pohyby na účtu.
Je tak možné, že klienty v režimu paušální daně budou příští rok při vyřizování hypotéky čekat komplikace.Když mluvíme o dostupnosti hypoték: Tu může omezit i Česká národní banka nastavováním tří limitů DTI, DSTI, LTV. Dnes je v platnosti jen LTV – banka nesmí dát hypotéku na víc než 90 procent hodnoty nemovitosti. Jak se limity chovají v praxi? Je nutné je nastavovat?
Banky vždy při posuzování bonity klienta používaly ukazatele poměru příjmů a závazků, jako jsou DTI a DSTI. ČNB to sjednotila, dnes může dodržování vymáhat zákonem.
Velice zajímavé bylo, že když začal covid loni na jaře, ČNB poměrně záhy od těchto limitů ustoupila z obavy před ochlazením trhu. Banky ale byly opatrné a povětšinou je nechaly. Některé je i oproti původním doporučením ČNB i zpřísnily. Dnes je situace plus minus podobná jako před covidem.Zmínil jste, že ČNB dostala možnost regulovat hypotéky zákonem, nikoli jen doporučením. Zároveň prošla úprava, která zvýhodnila žadatele do 36 let. Je to zvýhodnění pro mladé nebo spíš zpřísnění pro „staré“?
Z pohledu ČNB jako regulátora trhu je to naprosto nesystémová věc, která se v rámci novelizace přijala. Má to být výjimka pro lidi do 36 let, kteří mají přímo v zákoně uvedeno, o kolik budou mít limity stanovené ČNB volnější. Politici na to slyšeli s tím, že podpoří mladé rodiny a dostupnost jejich bydlení.
Já jsem na základě poměrně širokého vzorku dat zjišťoval, jakého počtu hypoték by se to orientačně dotklo, kolik nových hypoték obsahuje alespoň jednoho žadatele, který je mladší 36 let. Je to znatelně nadpoloviční většina obchodů. A je to logické, k tomu bychom došli i prostým odhadem. Většina trhu tak má výjimku.
Jsem přesvědčen, že jestliže ČNB bude mít zájem zákonem potvrdit maximální LTV na trhu na 90 procent, nemůže říct, že 90 procent je strop. Protože ti mladí tím pádem budou mít 100 procent, protože zákon říká, že mají limit LTV o 10 procentních bodů výhodnější. Oni ale tvoří většinu trhu. Takže ČNB, když bude chtít mít 90procentní LTV, musí vyhlásit 80procentní. Je to tedy zpřísnění pro staré.Poslední dobou, jak klesá dostupnost bydlení na úvěr, se mluví o tzv. mezigeneračních hypotékách, kdy by hypotéka přešla z dlužníka na jeho potomky. Zatím se o tom zmínila jen Česká spořitelna – zaznamenal jste už na trhu nějaké pokusy ve stadiu přípravy takového produktu?
Nejsem si vědom, že by něco takového vznikalo. Možná jsme to už zapomněli, ale před lety se dělaly hypotéky až na 40 let. Pak ale přišla před čtyřmi, pěti lety doba, kdy ČNB začala vydávat omezující doporučení – DTI, DSTI, LTV. A omezila i maximální splatnost, doporučila 30 let. Teď se o tom znovu mluví, dokonce i o 50 letech. ČNB se ale zatím vyjadřuje v tom smyslu, že si to nepřeje, aby se tímto způsobem trh rozvolňoval.
Jaký je význam prodloužení splatnosti? Sníží se splátky hypotéky. Ale jak se splatnost dál natahuje, snižování splátky už není tak zajímavé. Už nehraje roli, jestli mám úvěr na 40 let za 13 tisíc měsíčně nebo na 50 let za 12 100 Kč. V tomto ohledu je 30 let rozumných. 40 let čemusi pomůže, ale rozdíl už není příliš znát.Pokud jde o přebírání hypotéky dětmi, dělí se mi to do dvou rovin. Skutečně by někdo uvažoval, že by úvěr a nemovitost předal svým dětem? Budou chtít děti žít s rodiči až do jejich vysokého věku? Budou chtít žít v té lokalitě? A když ne, co se stane? Rodiče už budou bez příjmu a děti budou platit za nemovitost přes půl republiky? Nebo se to prodá a děti řeknou, že už to platit nechtějí a že se musí rodiče na stará kolena odstěhovat?
Eticky se vám to tedy nezdá.
Nezdá. Pak je tu druhá poloha: Když si člověk vezme delší splatnost, splátky jsou nižší…
Ale člověk víc přeplatí.
Nemusí nutně. Ten tlak je nižší. Když třeba přijdu na nějakou dobu o příjem, třeba onemocním, nemusím platit tak vysoké splátky. Pokud je vše v pořádku, rozdíl, kolik platím a kolik bych platil s kratší splatností, spořím. Když utečou dva roky, hypotéku jednorázově částečně splatím, to je až do 25 procent úvěru ze zákona zdarma. Tím i argument velkého přeplacení úvěru zaniká. 40 let nakonec může být 25 let, když budu pravidelně předčasně umořovat.Produkt mezigenerační hypotéky se vám tedy líbí, protože umožňuje snížit splátku na minimum a uvolnit si ruce, ale doporučujete – pokud člověk může – si odkládat a splatit hypotéku dřív.
Ano. Ale rozvolnit to proto, aby se k úvěru dostal někdo, kdo by se k němu jinak nedostal, tam jsem na větších pochybách. A o těch dětech se snad ani nebavme. Myšlenku, že by děti do toho jakkoli dosahovaly, přijmout prostě nemůžu.
