Lákavá výše sazeb

Poplatkové záludnosti

 

Banky sice upouštějí od poplatků za vedení účtu. Stále se ale poplatkové záludnosti dají najít. Typicky jde o poplatek za mimořádnou splátku mimo fixační období. U některých bank může tento poplatek činit až desítky procent z výše mimořádné splátky. V tomto ohledu by se ale měla v letošním roce projevit připravovaná novela zákona o spotřebitelském úvěru, který se bude nově týkat i hypoték na bydlení. Podle něj by banky měly klientům účtovat jen reálné náklady, které s mimořádnou splátkou mají. V případě závažných zdravotních důvodů výrazně snižujících schopnost dlužníka úvěr splácet budou poplatky za předčasné splacení zcela odpuštěny. Rada: Hypotéka je velmi individuální obchod, nebojte se s bankami smlouvat. Obzvláště když na trhu přibývá hypoték bez poplatku za mimořádnou splátku či za minimální poplatek. Proto je důležité nenechávat hypotéku na poslední chvíli, aby bylo na vyjednávání s bankou dostatek času. 

 

Nestandardní ustanovení smluv

 

Občas se stává, že textace zákazů či příkazů ve smlouvách je formulována pro klienta velmi nejasně. V některých platných všeobecných úvěrových podmínkách lze nalézt ustanovení, že porušením úvěrového vztahu může být například i jakákoliv informace, která nabourá důvěru banky v klientovu schopnost splácet dluhy. Banka pak může požadovat okamžité splacení hypotéky. Teoreticky by ke ztrátě důvěry mohla stačit například i nepravdivá zmínka o dlužníkovi na sociálních sítích. Rada: Pokud klient splácí hypotéku včas a neporušuje smluvně ujednané zákazy, tak se ho nevýhodné textace s nejvyšší pravděpodobností nedotknou. Platí ale pravidlo, že člověk nemá podepisovat žádnou smlouvu dříve, než ji přečte a porozumí jí. Veškerá nejasná ustanovení si proto vždy nechejte vysvětlit. 

 

Souhlas banky s pronájmem

 

Některé banky ve smlouvách trvají na svém souhlasu s jakýmkoliv pronájmem zastavené nemovitosti. Nejčastěji se jedná o pronájmy delší než jeden rok. O pronájmu zastavené nemovitosti se banky zpravidla dozvídají tak, že klienta někdo udá. Rada: Je lepší pronájem bance včas oznámit, pokud jej musí dle podmínek zástavní smlouvy předem odsouhlasit. Jinak hrozí sankce za porušení smluvních podmínek, v horším případě i okamžité splacení celého dluhu.

 

Zákaz zcizení nebo zatížení

 

Banky poskytující hypotéku mohou vyžadovat sjednání tzv. negative pledge. Tento nástroj dal bankám nový občanský zákoník. Jedná se o zákaz zcizení (prodeje) nebo zatížení (zástava, věcné břemeno atd.) zapisovaný formou věcného práva na list vlastnictví zastavované nemovitosti. Prakticky to znamená vyšší administrativní náročnost a nutnou součinnost s bankou při prodeji nemovitosti i při refinancování hypotéky. Nepřehlédněte Hypotéky jsou rekordně levné. Jakou volit fixaci, abyste neprohloupili Ilustrační snímek Ilustrační snímek Klient si většinou může vybrat banku, která tzv. negative pledge plošně nevyužívá. Na druhou stranu u rizikovějších klientů nebo vyšších hypoték může zřízení zákazu zatížení formou věcného práva požadovat i ta banka, která jej plošně neuplatňuje. Rada: Důležitá je prevence, kdy klient nebo jeho finanční poradce při zahájení jednání s bankou uvede, že si zřízení zákazu zcizení nebo zatížení formou věcného práva zapisovaného na list vlastnictví nepřeje. Ať už banka tomuto přání vyjde vstříc, či nikoliv, žadatele o hypotéku o tom informuje a ten si tak minimálně ušetří pozdější nepříjemné překvapení u podpisu smlouvy. 

 

Datum konce fixace

 

Každý si zpravidla dobře pamatuje, kdy úvěr podepsal, ale málokdo si správně pamatuje, kdy mu končí fixace. Datum fixace nemusí být automaticky určeno dnem podpisu smlouvy. V úvěrové smlouvě je nutné toto datum dohledat, u některých bank není navíc datum uvedeno přímo, ale je potřeba ho dopočítat. Rada: Datum fixace si vždy ověřte, zapište do paměti, nebo poznamenejte do kalendáře. 

 

Banky se neustále snaží nalákat své klienty na výhodné úroky. Pravda ale je, že za nízkým úrokem se mohou skrývat vysoké poplatky. Kolik za hypotéku zaplatíte ve skutečnosti? Které poplatky si banky účtují? A jak zjistíte, který úvěr je tedy ve skutečnosti výhodný? 1. Poplatek za vyřízení hypotéky Mezi poplatky za hypotéku dlouhá léta patřil i poplatek za její vyřízení. Tento trend je však naštěstí na ústupu a bank, kterým musíte zaplatit za schválení úvěru, je čím dál tím méně. Některé banky si tento poplatek za hypotéku neúčtují vůbec, jiné jen u některých typů hypoték. Může se tak stát, že za vyřízení klasické hypotéky nezaplatíte nic, zatímco vyřízení americké hypotéky vás bude stát několik tisíc. 2. Poplatek za správu úvěru Některé banky si nechávají platit za to, že spravují váš hypoteční úvěr. Na tento poplatek si dávejte pozor. Na první pohled totiž může vypadat téměř zanedbatelně, jedná se o částku okolo 200 Kč měsíčně. Taková částka se ale za 30 let vedení hypotečního úvěru nasčítá na desítky tisíc. Konkrétně u poplatku 200 Kč měsíčně byste při 30leté hypotéce zaplatili 72 000 Kč. 3. Poplatek za čerpání úvěru Rozdílnou politiku mají banky i ohledně poplatku za čerpání hypotéky. Některé banky ho neúčtují vůbec, jiné zase při každém čerpání. Nejčastěji se ale setkáte s variantou, kdy se poplatek odvíjí od toho, o kolikáté čerpání se jedná – například může být první čerpání zdarma, druhé čerpání za 350 Kč a každé další za 500 Kč. Pohlídejte si proto, zda se vás banka nesnaží nalákat na frázi „první čerpání zdarma“, zatímco všechna další čerpání vás vyjdou draho. 4. Poplatky za speciální služby Všechny další služby, které banka nabízí a považuje za nadstandardní, se řídí ceníkem dané banky. Můžete tak zaplatit poplatek za mimořádnou splátku v průběhu fixace, poplatek za překlenovací financování, poplatek za expresní čerpání nebo třeba poplatek za potvrzení o zaplacených úrocích. 5. Poplatek za odhad nemovitosti Před schválením hypotéky banka požaduje ocenění nemovitosti. Na to si musíte sehnat specialistu, který zpravidla dorazí na místo, nemovitost si prohlédne a oficiálně odhadne její cenu. Za to mu uhradíte jednorázový poplatek ve výši několika tisíc. 6. Poplatky katastrálnímu úřadu Další poplatky spojené s hypotékou jsou ty, které platíte katastrálnímu úřadu. Pokaždé se liší dle konkrétní situace, avšak nejčastěji se jedná o: poplatek za vklad vlastnického práva poplatek za vklad zástavního práva poplatek za výmaz zástavního práva 7. Provize realitní kanceláři Jestliže si hypoteční úvěr berete na nemovitost, kterou vám zprostředkovala realitní kancelář, pravděpodobně budete muset zaplatit poplatek realitní kanceláři. Zpravidla se jedná buď o provizi, nebo o poplatek za rezervační smlouvu. Realitní kancelář vám však smí účtovat jen jedno z toho. 8. Pojištění nemovitosti S hypotékou je často spojených i několik pojištění. Nejčastěji se jedná o: pojištění nemovitosti pojištění domácnosti pojištění schopnosti splácet Nejedná se sice o poplatek, který byste platili přímo bance, pokud ale počítáte, kolik peněz budete na hypotéku potřebovat, měli byste tento výdaj vzít v úvahu.

 

Průměrná výše hypotéky roste Mimochodem – věděli jste, že průměrná výše hypotéky v Česku od roku 1996, kdy se u nás začal tento finanční produkt nabízet, neustále roste? V roce 2004 byla průměrná výše hypotečního úvěru 1,2 milionu, v roce 2013 průměrná hypotéka narostla o rovný půl milion – na částku 1,7 milionu. Hypotéka: Co všechno vás čeká, než vám ji banka schválí A roste bohužel i počet hypoték, které lidé v Česku nezvládají splácet – ať už proto, že se dostali do svízelné životní situace, nebo prostě proto, že si na úplném začátku nenastavili dobře podobu hypotéky. Jak vysoká bývá úroková sazba? Tím se obloukem vracíme zpátky na začátek – k pojmu úroková sazba. Ta je tedy základním (nikoli ale jediným) parametrem, od kterého se odvozuje cena hypotéky. České banky se předhánějí v tom, která nabídne hypotéku s tou „nejvýhodnější a nejnižší úrokovou sazbou“, nicméně pozor na zmiňované skryté poplatky a také na kouzelné slovní spojení „úroková sazba od“. Konkrétní výše úrokové sazby se totiž pro hypotéku odvozuje na základě spousty dalších faktorů. Banku pro výpočet úrokové sazby zajímá typ a účel úvěru – tedy to, zda peníze poputují na stavbu nového domu, na koupi bytu, nebo na rozsáhlou rekonstrukci. Dále je potom důležitá takzvaná míra LTV – zjednodušeně tedy to, jaký je poměr mezi výší požadovaného úvěru a cenou nemovitosti, kterou budete ručit, tak jak ji odhadl znalec. Svou roli při stanovování výše úrokové sazby bude hrát i délka fixace úrokové sazby, doba splatnosti a dokonce i bonita klienta. V orientaci vám pomůže speciální kalkulačka Pořádná číselná a finanční alchymie, co říkáte? I proto na internetu fungují nástroje, které vám s propočítáním a vlastně i následným výběrem té „správné“ hypotéky, pomohou. Stačí do hledáčku zadat „hypotéka kalkulačka“ a je hotovo. Velmi dobrou kalkulačku najdete třeba na stránkách www.usetreno.cz, kde vám po zadání základních parametrů nabídnou několik možností. Další tipy na praktické kalkulačky nákladů: Jak platit méně za elektřinu? Nepoužívejte stand-by režim a změňte dodavatele Platíte za plyn velké peníze? Změňte dodavatele – za deset minut je hotovo A propočítat si tady můžete i takzvané refinancování hypotéky, což je možnost, jak vyřešit situaci, kdy je potřeba původní hypotéku ještě navýšit, případně, jak vyřešit situaci, kdy je původní hypotéka značně nevýhodná. Vlastně jde o splacení stávající pohledávky vytvořením pohledávky nové – uzavře se nová hypotéka, která umoří tu stávající. Na závěr už jen jedna perlička – v polovině devadesátých let, kdy u nás trh s hypotékami začal, byly úrokové sazby u hypoték dvouciferné – pořídit si je tak mohli pouze lidé s opravdu nadprůměrnými příjmy.

 

V potaz byste měli brát také více čí méně skryté poplatky. Předně to může být ten za vyřízení úvěru. Pro řadu lidí to možná bude ten jediný, na který si vzpomenou, ačkoli je jich rozhodně více. Podle nastavení každé jednotlivé instituce může tento poplatek dosahovat až 0,8 %, přičemž pokud si potřebujete půjčit vyšší částku, strop mívá nastaven i tento poplatek. Přestože je tak trochu první na řadě, rozhodně v tom není sám. Nezbytností je také poplatek za odhad nemovitosti. Bez něj hypotéku prostě nedostanete, neboť musí být zajištěna právě onou nemovitostí. Je tedy nutné znát její cenu, aby se dalo jednoznačně určit, jakou maximální částku si můžete od banky půjčit. Ta si potom pozve odhadce, který dotyčnou hodnotu domu či bytu vyčíslí. Přestože se jedná primárně o úkon sloužící potřebám banky, za tuto službu většinou naúčtuje jakožto žadateli poplatek právě vám, přičemž jeho výše sahá do několika tisíc korun. Najít výhodnou hypotéku S poplatkem za čerpání úvěru se sice setkat nemusíte, protože se bez něj obejdete, pokud si hypotéku vyčerpáte naráz. Ale u některých bank se objevuje také. Některé přistupují k řešení kompromisnímu a účtují ho až tehdy, pokud úvěr čerpáte poněkolikáté. Překvapit vás může ještě další výdaj – správa úvěru. Klientsky přívětivé jsou opět pouze některé banky, jiné vám poplatek za správu úvěru naúčtují. To vlastně znamená, že budete muset každý měsíc platit danou částku (pohybuje se většinou v řádech stokorun) po celou dobu, kdy vaše hypotéka běží. Pokud si myslíte, že jde o malou a zanedbatelnou částku, zkuste přičíst také poplatek za vedení osobního účtu, který banky vyžadují zřídit pro odesílání splátek, a v neposlední řadě poplatek za vedení úvěrového účtu. Když si zmíněné “drobné” poplatky vynásobíte počtem měsíců těch let, kdy budete hypotéku splácet, možná budete zaskočeni. Jakmile budou vyřešeny formality kolem hypotéky a kýžená nemovitost se přiblíží do vašeho vlastnictví, ještě než vám bude říkat pane, čeká vás rovněž poplatek za vklad do katastru nemovitostí, a to hned dvakrát – jednou za vklad zástavní a hned poté i kupní smlouvy. Někdy je poměrně složité zorientovat se v tom, o kolik se vlastně při hypotéce přeplatíte. Porovnat hypotéky s naším systémem není vůbec složité – stačí vyplnit formulář a je to, nic neskrýváme – zobrazíme bez příkras všechny produkty jednotlivých bankovních institucí. Klidné spaní s pojištěním Poplatky ovšem nejsou to jediné, co může výslednou cenu hypotéky navýšit. Tím dalším jsou různá pojištění. Předně hovoříme o pojištění nemovitosti, které je povinné a zajišťuje, že jakékoli škody nesníží její hodnotu. Tím dalším je pojištění schopnosti splácet, které by vás mělo chránit v případě ztráty zaměstnání, vážného onemocnění, případně i smrti. Řada bank je vám na toto konto pak ochotna nabídnout i výhodnější úrokovou sazbu, ovšem je potřeba propočítat, jestli se vám tím hypotéka neprodraží více než by bylo nutné, jinými slovy, jestli je při sjednaném pojištění sleva na úrokové sazbě dostatečně velká při zvážení výše platby za pojištění. Kvůli vysoké ceně a také kvůli nevýhodným pojistným podmínkám, které následně pojistné plnění nezajistí, jsou finanční poradci spíše nakloněni tomu, aby si klienti nechali zřídit samostatné životní pojištění. Proto finanční experti odhadují, že je vhodné mít rezervu zhruba ve výši 1 % z celkové částky úvěru. A samozřejmě pečlivě vybírat. Řiďte se podle RPSN neboli roční procentní sazby nákladů. Tento ukazatel oněmi procenty sděluje, jak vysoký podíl z dlužné částky zaplatíte ročně. Jestliže se na trhu s bankovními produkty přece jen nezorientujete, pomoci najít tu správnou hypotéku, šitou na míru, vám může hypoteční specialista z týmu. A nejen to – pokud se svěříte našemu týmu profesionálů, máte reálnou šanci, že se téměř všem zmíněných poplatků elegantně vyhnete!